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购房营业税改增值税是什么

来源:网络   作者:未知  时间:2016-12-22

  国家“营改增”政策出台至目前已经有近半年时间了。此次税改影响面还是相当广泛的。比如老百姓相当关注的购房问题也在此次税改的范围之内。那么购房营业税改增值税是什么呢?

  购房营业税改增值税:

  一、购买2年内二手房的

  由5.6%减为5%

  “营改增”之前的营业税政策,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按全额征收约5.6%的营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。“营改增”之后,新旧政策没明显差别。

  东莞中原研究部介绍,东莞作为非一线城市,“营改增”后,超过2年的住房销售依然是免征增值税,不足2年的按照全额的5%征收,即比调整前下调0.6%的费率,如一套100万元的住宅,购买不足2年的住宅转让时原来征收5.6万元,“营改增”后,可以少缴纳8381元的税费。

  不过该研究部认为,“营改增”后税收没有明显的差别,二手交易税收的变化不大,整体对东莞二手房的交易影响甚微。

  “营改增”调整前,房企的销售税收=总销售额*5%,以某项目1亿元的销售额为例子,调整前的税收=1亿元*5%=500万元。也就是说,调整前,一个销售金额为1亿元的项目房企需要缴纳的税收是500万元。调整后,房企的销售额税收=(总销售额-成本)*11%,两者的计算基数和税率都出现调整。东莞中原研究部以东莞某项目1亿元的销售额为例,调整后扣除掉土地成本、建安成本等要缴纳的税费是433万元,比调整前的500万元减少了67万元。不过,该研究部也表示,相对来讲减少的税收非常少,对开发商的税收减负是微不足道的。

  二、购买商铺、写字楼的

  此次“营改增”中,带来的最大减税额莫过于不动产纳入抵扣。企业对商铺、写字楼等不动产的购买需求增加,以用来抵扣税收。

  不动产抵扣政策明确规定,新购进不动产分2年抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。不动产纳入抵扣税收,企业对商铺、写字楼等不动产的购买需求将增加,一方面企业可以用来投资、自用,另一方面也可以用来抵扣税收。营改增后,企业对商铺、写字楼的需求增加,成交量有望复苏升温。

  三、精装修房增多的

  精装成本也可以抵扣税收,未来精装项目的开发将增多。东莞中原研究部介绍,按照“营改增”新政,开发商的各项成本是可以作为抵扣税收的,除去人力成本之外的很多成本均可以抵扣税收。目前万科、碧桂园、保利、万达、恒大等一线品牌房企均以精装发售,一方面这是契合当下购房者的购房偏好,也受到深圳客的青睐;另一方面是获取利润的一种方式。精装修也是一种成本,实施“营改增”后,精装修的成本可以作为抵扣税收,这将会吸引越来越多开发商开发精装修类的项目。

  综上所述,针对“购房营业税改增值税是什么”已经作了相关说明,对于老百姓来说,购买两年以内房龄的二手房来说,税率是有所降低的。从原来征收5.6%的营业税改为5%的增值税。增值税与营业税最大的不同之处就在于增值税可以作进项抵扣,因此未来预估大批精装修房市场将回升。


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